Tallinna üüri- ja eluaseme hinnad on ühed Euroopa Liidu kõrgemad. Viimase kümnendi jooksul on Tallinna kinnisvaraturg liikunud järjest kaugemale sotsiaalsest õigusest eluasemele ning järjest lähemale luksuskaubale, mida saavad endale lubada aina vähesemad. Maa- ja ruumiameti andmetel oli 2014. a Tallinna korteritehingute keskmine hind 1451 €/m². Kümne aastaga ehk 2024. aastaks kerkis hind 2992 €/m² peale ehk 106%. Paraku pole sama kasvuspurti teinud inimeste palgad, mistõttu on esmane kodu muutunud paljude noorte jaoks kättesaamatuks – ilma vanemate finantsilise toe või suuremahuliste säästude ei ole koduost realistlik. Kui mitu kaerapiima cappuccinot tuleks siis ostmata jätta, et saaks endale kodu lubada?
Maa- ja Ruumiameti Eesti kinnisvaraturu analüüsist selgub, et 2024. aastal oli Tallinna korterite tehingute mediaanhind 139 937 eurot. Tavapärase 15% omafinantseeringu korral tuleb ostjal tasuda vähemalt 20 775 eurot ning võtta laenu ligi 117 700 euro ulatuses. Kui jätta Tallinna kohvikutes joomata ca 5200 cappuccinot, on korteri sissemakse raha nagu maast leitud! Mõningatel juhtudel – näiteks kui ostjaks on noor spetsialist, noor pere või tagatisvara puudub – võimaldab EIS-i käendus vähendada omafinantseeringu nõude 10% peale, ehk 13 850 euroni. Sellest hoolimata jääb sisenemislävi kõrgeks: ka väiksem sissemakse eeldab märkimisväärseid sääste ning täidab vaid osa rahastamisvajadusest.
Lisaks tuleb arvestada igakuiste laenumaksetega. Rahvusvaheliselt tunnustatud metoodika järgi loetakse eluasemekulud taskukohaseks, kui need ei ületa 30% leibkonna sissetulekust. Eestis oli 2023. aastal keskmine netoekvivalentsissetulek ühe leibkonnaliikme kohta 1213 eurot. See tähendab, et üksikisiku puhul peaks maksimaalne igakuine laenumakse jääma alla 364 euro. Kuid isegi kahe keskmise sissetulekuga inimese puhul ületaks sellise kodu kuumakse juba 33% nende kogusissetulekust – seda eeldusel, et nad üldse kvalifitseeruvad laenule.
Seega ei ole isegi keskmist palka teenival inimesel võimalik Tallinnas kodu soetada ilma märkimisväärsete eeltingimusteta – olgu selleks suurem omaosalus, vanemate finantstugi, väga stabiilne töösuhe või EIS-i toetusele kvalifitseerumine. Kodu omamine on muutumas järjest kitsama ringi võimaluseks, mitte laiapõhjaliseks iseseisvuse alustalaks.
Kodu- ja ruumipuudus takistab iseseisvust ja pere loomist
Eluaseme kättesaadavuse puudus ei mõjuta üksnes majandust – see mõjutab otseselt ka rahvastiku arengut. Hiljutise naiste tervise uuringu kohaselt on 20–29-aastaste naiste seas 53,7% edasi lükanud lapse saamist põhjusel, et neil puudub stabiilne elukoht ning 60% 18-24 aastastest naistest tõi raseduse katkestamise põhjusena välja sobiva elukoha puudumise. Lisaks stabiilse kodu puudumisele takistab pere laienemist ka ruumipuudus, Tallinna eluasemed on valdavalt loodud kahe- või kolmeliikmelistele perekondadele. See on selge märk, et eluasemekriis pole üksnes majanduslik probleem, vaid põhjustab ka sotsiaalset ja demograafilist kriisi.
Üürnikud kannavad suuremat koormust – ja on kaitseta
Koostamisel Tallinna taskukohase eluaseme analüüsi järgi tunnetab erasektori üürnikest kolmandik eluasemekulude koormust, samal ajal kui omanike seas on see alla 5%. Samas on omandis oleva kodu soetamine paljudele kättesaamatu, mistõttu jäävad nad turul haavatavasse rolli – sõltuvusse üürihindadest, mida turg dikteerib ilma kohaliku omavalitsuse sekkumiseta. Tallinn saaks siin eeskujuks võtta näiteks Helsingi mudeli, kus eraüüriturule kehtivad selged reeglid ning leibkondadel on võimalik saada nõudluspõhist toetust. Barcelonas aitasid üürimajutuse toetused aastal 2022. enam kui 91 500-l inimesel oma kodu säilitada.
Linna roll eluasemeturu kujundajana peab muutuma aktiivseks
Tallinna sotsiaal- ja munitsipaaleluruumid moodustavad hetkel kõigest 2% linna elamufondist. Peale selle on need ruumiliselt koondunud eelkõige Lasnamäele ja Põhja-Tallinnasse, mis süvendab sotsiaalset segregatsiooni. Probleem pole vaid koguses – ka nende elamute maine ja elukeskkond vajavad süsteemset parandamist. Sotsiaalmajade kontsentreerumine, nende praegusel kujul, samasse piirkonda võimendab elanike sotsiaalseid raskusi ja muudab ümbruskonna vähem atraktiivseks ka teiste jaoks. Tallinna linn peab lõpetama sotsiaalelamute ruumilise koondamise ja tagama, et taskukohane eluasemefond oleks hajutatud igasse linnaossa. See on eeldus elujõulise ja segunenud linnaruumi loomiseks.
Tulevikulahendused: avalik üürisektor, regulatsioon ja planeerimisõigus
Tallinna eluasemepoliitika vajab selget sihti: tagada iga-aastane juurdekasv avalikele üüripindadele, mille üür ei ületa 30% leibkonna sissetulekust. Need kodud peavad olema suunatud just neile, kellel on praegu kõige raskem – noored, töötavad pered, eakad ja linna jaoks olulised töötajad nagu õpetajad, päästjad või hooldustöötajad.
Selle kõrval tuleb rakendada planeeringupoliitikat, mis kohustab arendajaid eraldama igas uues elamuarenduses vähemalt 25% kodudest hinnapiiranguga või sotsiaalse sihtotstarbega eluasemeteks. Selle eelduseks on aga riigipoolne seadusemuudatus, mis lubaks omavalitsusel mitte ainult nõuda sotsiaal- ja haridusliku taristu rajamist, vaid ka taskukohaste elamispindade osakaalu.
Näiteks Viinis, mida sageli peetakse Euroopas taskukohase eluasemepoliitika musternäidiseks, moodustavad sotsiaalelamud üle 60% kogu elamufondist. Ka Tallinnal on potentsiaal sarnase lähenemise suunas liikuda – kui selleks on olemas poliitiline tahe ja seaduslikud tööriistad.
Eluaseme kättesaadavus on tänapäevase linna vundament
Eluaseme kättesaadavus ei saa olla luksus, vaid linna toimimise ja sotsiaalse sidususe elementaarne eeldus. Tallinn peab liikuma suunas, kus linn on aktiivne, strateegiline ja hooliv eluasemepakkuja – nii nagu seda on edukalt tehtud paljudes Euroopa linnades.